Новите изисквания при закупуване на жилище със средства, осигурени от банков кредит по реда на Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители
Новите изисквания при закупуване на жилище със средства, осигурени от банков кредит по реда на Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители
В последните дни широко се коментира настъпилата промяна от 01.10.2024 година относно жилищното кредитиране. В прессъобщение от 20.05.2024 година в сайта на БНБ обществеността бе известена, че след проведено заседание УС на БНБ е разпоредил на банките и клоновете, извършващи дейност в страната, прилагането на следния минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти:
- Съотношения между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане;
- Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;
- Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на кредита, обезпечен с жилищен недвижим имот, и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;
- Съотношение между размера на дълга и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;
- Съотношение между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;
- Максимален срок по договора за кредит (матуритет).
В настоящата статия ще се постарая по възможно най-кратък и разбираем начин да ви представя в какво точно се изразява промяната в условията за кредитиране, а за тези, които искат да прочетат по-пълна информация от първоизточника ще приложа и линкове към сайта на БНБ.
1. Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане (LTV-O) следва да е в размер не по-висок от 85%.
Съгласно данните от статистиката, предоставена от БНБ при преглед на обемите новоотпуснати кредити по интервали на показателя LTV-O показва, че през 2022 г., 2023 г. и в началото на 2024 г. най-висок обем от новоотпуснатите кредити попада в интервала на LTV-O от 70-80%, следван от интервала 80-90%, докато кредитите с показател LTV-O над 90% заемат незначителен обем.
Това означава, че и преди прилагането на новия механизъм обикновено банките са отпускали кредит за закупуване на недвижим имот в размер не по-висок от максималния определен праг от БНБ от 85% и не по-малко 15% самоучастие на кредитополучателя. В това отношение потребителите няма да усетят толкова силно нововъведеното правило.
2. Съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане (DSTI-O) следва да е в размер не по-висок от 50%.
На първо място трябва да отбележа, че при размера на месечния доход се има предвид месечния нетен доход – тоест чистия доход, който получавате след като се приспаднат дължимите от Вас осигуровки и данъци.
Пример (когато кредитополучателят е само едно лице): Съгласно информацията от 29.08.2024 година от Министерство на труда и социалната политика, средната брутна работна заплата през второто тримесечие в България е 2296 лева. След приспадане на дължимите осигуровки и данъци лицето би получило нетен доход от 1781,66 лева. Което означава, че максималният размер на плащанията от страна на кредитополучателя във връзка с обслужването на кредита би бил 890,83 лева. Тази сума би била достатъчна за обслужване на кредит в размер на 200 000 лева, при максималния срок на кредита от 360 месеца (30 години) и лихва 2,89 % и Годишен процент на разходите (ГПР) 3,07%.
Пример (когато кредитополучателите са семейство): За целите на примера ще взема хипотеза, в която и двете лица са трудово ангажирани на минималната работна заплата 933 лева. Чистата сума за получаване (в случай, че нямат доплащане за стаж) е 723,98 лева. В случая семейството ще получава общо 1447,96 лева и максималната сума, с която ще може да обслужва дълга си е 723,98 лева. В този случай при чисти кредитни досиета и липса на други задължения, при одобряване от банката, биха получили кредит в размер на 170 000 лева с ангажимент да заплащат всеки месец 723,98 лева при горепосочените условия – максимален срок на кредита от 360 месеца (30 години), лихва от 2,89% и ГПР 3,07%.
3. Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години.
В тази точка искам да посоча важна информация за всички лица, които имат намерение да кандидатстват за отпускане на кредит по реда на ЗКНИП. Дори сключеният договор да бъде с максималният срок от 30 години, в закона е уредена възможността кредитът да бъде частично или напълно предсрочно погасен. В случай, че това се случи през първите 12 месеца, тогава съгласно чл.41, ал.3. ЗКНИП кредитополучателят дължи на кредитора обезщетение в не по-голям размер от 1% от предсрочно погасената сума. Възможно е кредиторът да търси по-голям размер на обезщетението в случай, че е претърпял загуби от предсрочното погасяване на кредита и докаже превишаването на сумата.
След изплащане на 12 месечни погасителни вноски обаче е въведена императивното правило на чл.41, ал.4 ЗКНИП. Законодателят изрично е забранил кредиторът да получи обезщетение или неустойка от кредитополучателя при предсрочно погасяване на кредита. В случай, че кредиторът наруши това правило, кредитополучателят има право да търси възстановяване на недължимо платените суми по съдебен ред.
В обобщение, процедурата по отпускане на кредит и последвалите нотариални производства по закупуване на имота и сключване на договорна ипотека са сериозни и обвързващи за дълъг период. Моето мнение е, че още преди кандидатстване следва да потърсите кредитен консултант/посредник, който да намери най-добрите възможни предложения и да ви съобщи за всички лихви и такси. Силно препоръчвам за нотариалните производства да потърсите съдействието на адвокат, който да отговори на възникналите в процеса въпроси.
За тези, които се интересуват повече от темата могат да прочетат тук пълната информация от БНБ относно макропруденциалните мерки във връзка с рисковете на банковата система:
https://www.bnb.bg/AboutUs/PressOffice/POPressReleases/POPRDate/PR_20240520_4_BG
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_mpp_overview_bg.pdf
https://www.bnb.bg/AboutUs/PressOffice/POPressReleases/POPRTheme/PR_20240911_1_BG
Източник -изображение:
https://www.dnes.bg/notifikacii/2018/11/27/mladite-tyrsiat-100-finansirane-za-jilishte-da-e-na-zeleno.394800