Придобиване на недвижим имот след публична продан

Знаете ли кое е най-важното, което трябва да знаете, преди да участвате в търг – публична продан на недвижим имот? Според мен – да сте наясно точно за какво наддавате и ако спечелите точно на кои земи и сгради ще станете собственик. С настоящата публикация Ви призовавам да четете много внимателно обявленията за насрочената продажба, в които се посочват  и описват имотите, които се продават.

Ще Ви дам следната хипотетична ситуация: спестили сте пари и искате да ги вложите в недвижими имоти, за да не бъдат „изядени“ от инфлацията. Новото строителство е на твърде високи цени, а и не може да се доверите на строителите „на зелено“. Покрай търсенето в интернет стигате до сайта на Камарата на Частните съдебни изпълнители, където виждате обявленията за продажба на недвижими имоти. След като внимателно разглеждате обявите, стигате до такава, която е по Вашият джоб, а от снимките установявате, че имотът има потенциала да бъде препродаден на двойно по-висока цена. Какво трябва да знаете и за какво да внимавате?

На първо място, да прочетете много внимателно обявлението към самата обява, което се отваря срещу „Сканирани обявления“. В него се съдържа информация точно какво продава частният съдебен изпълнител, има описание на имота, неговите граници, съседни имоти и квадратура на самостоятелния обект или поземления имот.

Каква грешка е възможно да допуснат наддавачите? – Ако става въпрос за поземлен имот(парцел), който се продава, на снимките да се виждат сгради, които макар и да се нуждаят от ремонт, сами по себе си да вдигат стойността на имота. Заради това отново Ви връщам на предходния абзац – проверете в обявлението дали публичната продан е само на поземления имот, или се продава поземлен имот, заедно с построените върху него сгради. Защото в първия случай си купувате актив, а във втория вероятност за „гола собственост“.

Ако проявявате истински интерес към имота, редно е да заявите пред  частния съдебен изпълнител намерението си да направите оглед на имота. Съответно и да изискате потвърждение точно за кои имоти  и обекти е търгът.

Макар и ситуацията да изглежда хипотетична, има шанс много хора да попаднат в този капан. Защо? Заради правилото на чл.92 от Закона за собствеността, който гласи „Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.“ Когато не разчитат на съдействие от адвокат, който да ги консултира за участието в наддаването, лицата могат да се заблудят, че купувайки земята на търга, те ще станат собственици и на построените сгради. Важно е да се установи дали изградените сгради в поземления имот са сгради на основно застрояване, или на допълващо. Дали същите представляват самостоятелен обект на право на собственост, или не.

Във връзка с чл.92 от ЗС е и постановеното Тълкувателно решение от 18.05.2017 година по тълкувателно дело №5/2015 година, ОСГК на ВКС, според което „При придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, ако същата представлява самостоятелен обект на правото на собственост, не намира приложение правилото на чл. 92 ЗС, за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита собствеността и върху сградата.“

Когато сградите, построени в поземления имот, обект на принудително изпълнение, не са самостоятелни обекти на правото на собственост, тогава спечелилият търгът ще придобие и тях на основание чл.92 ЗС. Така и в посоченото тълкувателно решение – „Различен извод се налага при наличието на сгради, представляващи допълващо застрояване – спомагателни, обслужващи, второстепенни сгради и постройки, навеси, бараки, огради и др., които нямат самостоятелно предназначение, а са построени и предназначени предимно да обслужват недвижимия имот, предмет на публичната продан. Такива постройки, които не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, трайно прикрепени към земята или принадлежност към основния обект – земя или сграда, на общо основание следват собствеността на земята, респ. сградата, към която са прикрепени, респ. която са предназначени да обслужват, и за тях е приложима разпоредбата на чл. 92 ЗС /респ. чл. 98 ЗС/ и при публичната продан на имота.“

Надявам се информацията да Ви е била полезна!

С уважение,

Адвокат Петър Хамбарлийски

Тел. 0896828866

Кантора: град Пловдив, ул. „Райко Даскалов“ №68, ет.3